Immobilier en République dominicaine et au Mexique : guide 2026
Pour les acheteurs internationaux à la recherche d’un bien immobilier en Amérique latine ou dans les Caraïbes, le Mexique et la République dominicaine figurent souvent parmi les destinations privilégiées.
Ces deux pays bénéficient d’un climat chaud, de destinations balnéaires de renommée internationale, d’un secteur touristique dynamique et de marchés immobiliers bien établis qui s’adressent aux acheteurs étrangers. Cependant, l’acquisition d’un bien immobilier en bord de mer dans l’un ou l’autre de ces pays peut impliquer des structures juridiques, des dynamiques de marché et des modalités de propriété très différentes.
La comparaison entre le marché immobilier de la République dominicaine et celui du Mexique revêt une importance particulière pour les acheteurs qui envisagent des destinations telles que Las Terrenas, parallèlement à des marchés mexicains comme Tulum ou Playa del Carmen.
Le Mexique offre un marché immobilier bien plus vaste et diversifié. La République dominicaine présente toutefois certains avantages importants pour les acheteurs étrangers, notamment une réglementation relativement simple en matière d’acquisition de biens immobiliers en bord de mer par des étrangers.
Aucun des deux pays ne constitue automatiquement le meilleur choix pour tous les acheteurs.
Ce guide compare le marché immobilier de la République dominicaine à celui du Mexique en fonction des critères les plus importants lors de l’achat d’une résidence secondaire, d’une propriété de vacances ou d’un bien d’investissement.
Immobilier en République dominicaine et au Mexique : la principale différence
L’une des différences les plus importantes apparaît avant même de comparer les prix ou les rendements locatifs : les modalités d’acquisition d’un bien immobilier en bord de mer par des étrangers.
La Constitution mexicaine limite la propriété foncière étrangère directe à moins de 100 kilomètres d’une frontière internationale et à moins de 50 kilomètres de la côte. Cette zone est appelée « zone réglementée ».
C’est important car de nombreux biens immobiliers qui attirent les acheteurs internationaux — notamment ceux situés à Tulum, Playa del Carmen, Cancún et dans d’autres destinations balnéaires — se trouvent dans cette zone.
Les étrangers peuvent toujours acquérir des droits sur des biens immobiliers résidentiels dans ce pays, mais la procédure habituelle passe par une fiducie bancaire mexicaine, appelée « fideicomiso ».
Le ministère mexicain des Affaires étrangères précise que ces fiducies peuvent être autorisées pour des durées allant jusqu’à 50 ans. Le contrat doit être officialisé par un acte notarié.
La République dominicaine n’impose pas de zone côtière réglementée équivalente fondée sur la nationalité étrangère.
Pour un acheteur international qui compare des biens immobiliers en bord de mer, c’est l’un des avantages structurels les plus évidents du marché dominicain.
Propriété immobilière par des étrangers : République dominicaine vs Mexique
Pour bien comprendre cette distinction, il faut faire preuve d’une certaine nuance.
Acheter au Mexique
Il n’est pas interdit aux acheteurs étrangers d’intervenir sur le marché immobilier côtier mexicain.
Loin de là.
Le Mexique dispose d’un secteur immobilier international important et bien établi, et le « fideicomiso » est une structure juridique bien ancrée.
Au sein de la zone réglementée, toutefois, un étranger qui acquiert un bien immobilier résidentiel n’en devient généralement pas propriétaire direct, comme le serait un ressortissant mexicain. C’est plutôt une banque mexicaine qui détient le titre de propriété en tant que fiduciaire, tandis que l’acheteur étranger est le bénéficiaire de la fiducie et exerce les droits prévus par cette structure.
En dehors de la zone réglementée, d’autres règles s’appliquent et les étrangers peuvent généralement acquérir un droit de propriété directe, sous réserve de la législation mexicaine.
Acheter en République dominicaine
La République dominicaine n’opère aucune distinction entre les acheteurs dominicains et étrangers en matière de restrictions applicables aux zones côtières.
Cela signifie qu’un acheteur américain, canadien, européen ou de toute autre nationalité étrangère peut acquérir un bien immobilier dans une station balnéaire telle que Las Terrenas sans avoir à créer de fiducie bancaire, simplement en raison de sa nationalité.
Cela ne signifie pas pour autant que l’achat d’un bien immobilier en République dominicaine ne nécessite aucune vérification juridique préalable.
Les acheteurs doivent toujours faire appel à un avocat indépendant pour vérifier la propriété du bien, l’état du titre de propriété, l’existence éventuelle de privilèges ou de charges, les informations cadastrales, les impôts ainsi que l’ensemble des documents relatifs à la transaction.
L’avantage concerne précisément la structure de l’actionnariat, et non l’absence de procédure judiciaire.
Pour de nombreux acheteurs qui comparent l’immobilier en République dominicaine et au Mexique, cette particularité peut rendre la République dominicaine particulièrement attrayante.
Comparaison entre Las Terrenas, Tulum et Playa del Carmen
Les moyennes nationales ne sont pas particulièrement utiles pour cette comparaison.
Le marché immobilier de Mexico n’a guère d’intérêt pour quelqu’un qui envisage d’acheter un appartement en bord de mer à Las Terrenas.
Une comparaison plus pertinente serait celle entre des destinations côtières qui s’adressent à une clientèle internationale similaire.
Du côté dominicain, Las Terrenas propose :
- Copropriétés
- Villas privées
- Propriétés en bord de mer
- Maisons avec vue sur l’océan
- Terre
- Projets en phase de pré-construction
- Logements de location saisonnière
Tulum et Playa del Carmen proposent pour l’essentiel les mêmes catégories de biens immobiliers dans les Caraïbes mexicaines.
Mais ces destinations donnent une impression très différente.
Playa del Carmen est un marché touristique plus vaste et plus urbanisé. Tulum a connu un développement intensif et une expansion majeure de son parc immobilier résidentiel et de locations de vacances.
Las Terrenas reste nettement plus petite.
Pour les acheteurs, cela peut constituer un avantage ou un inconvénient selon ce qu’ils recherchent.
Ceux qui recherchent des infrastructures urbaines développées et un marché immobilier très vaste pourraient préférer le Mexique. En revanche, ceux qui sont attirés par une petite ville côtière avec des plages, des restaurants, une communauté internationale bien implantée et un accès aux services de la vie quotidienne pourraient trouver Las Terrenas plus séduisante.
Prix de l’immobilier : quel pays est le moins cher ?
C’est là que les comparaisons trop générales deviennent trompeuses.
Il n’existe pas de « prix immobilier mexicain » unique et significatif, tout comme il n’existe pas de prix immobilier dominicain unique.
Il ne faut pas comparer une villa en bord de mer à Tulum à un appartement à Saint-Domingue, ni une propriété de luxe à Las Terrenas à une maison située à l’intérieur des terres au Mexique.
À Las Terrenas, selon les données actuelles sur les annonces immobilières pour 2026 recueillies par Evalúa, le prix médian demandé sur le marché central s’élève à environ :
- Appartements en copropriété : 2 169 dollars américains/m²
- Villas : 2 217 dollars américains/m²
- Avant la construction : 2 334 dollars américains/m²
- Terrain : 185 dollars américains/m²
Il s’agit d’indicateurs de prix demandés calculés à partir des annonces en cours de vente, et non à partir des prix de vente enregistrés.
Les biens immobiliers haut de gamme en bord de mer et ceux situés dans des programmes immobiliers neufs peuvent coûter nettement plus cher.
Les marchés immobiliers côtiers mexicains sont eux aussi segmentés en fonction du quartier, de la proximité de la plage, du type de bien immobilier et du niveau de développement.
Par conséquent, plutôt que de se demander si le Mexique ou la République dominicaine est moins cher, les acheteurs devraient comparer des biens immobiliers présentant des caractéristiques similaires dans des destinations précises.
Une question plus pertinente serait :
Que peut-on se permettre avec le même budget à Las Terrenas par rapport à la destination mexicaine que j’envisage ?
Tourisme : le Mexique a l’avantage de la taille
Une comparaison immobilière crédible entre la République dominicaine et le Mexique devrait reconnaître un avantage évident en faveur du Mexique : l’échelle.
Le Mexique est l’une des principales destinations touristiques au monde.
Les chiffres officiels du gouvernement mexicain indiquent que le pays a accueilli 47,8 millions de touristes internationaux ayant passé au moins une nuit sur son territoire en 2025, ce chiffre s’ajoutant à un nombre global bien plus élevé de visiteurs internationaux si l’on inclut les visiteurs en excursion d’une journée. Les dépenses des visiteurs internationaux ont atteint environ 35 milliards de dollars américains.
La République dominicaine est un pays et un marché touristique bien plus petits.
Mais par rapport à la taille du pays, le tourisme revêt une importance exceptionnelle. Au cours des six premiers mois de 2026 seulement, la République dominicaine a accueilli environ 6,62 millions de visiteurs, dont 4,96 millions de voyageurs arrivés par avion et 1,65 million de croisiéristes. Cela représente une croissance de 7,7 % par rapport à la même période en 2025.
Pour les investisseurs immobiliers, la conclusion à retenir n’est pas simplement que le Mexique accueille davantage de touristes.
En effet, ces deux pays bénéficient d’une forte demande touristique internationale, même si l’ampleur de cette demande et l’environnement concurrentiel varient considérablement d’une destination à l’autre.
Locations de vacances : plus grand ne signifie pas forcément mieux
Le tourisme fait des locations de vacances un élément important des deux marchés immobiliers.
Tulum, Playa del Carmen et Las Terrenas disposent toutes d’un parc important de maisons et d’appartements proposés à la location via des plateformes de location à court terme.
Cependant, un nombre élevé de touristes ne se traduit pas automatiquement par des rendements élevés sur les investissements.
Un investisseur doit tenir compte à la fois de la demande et de l’offre.
Une destination peut accueillir des millions de touristes tout en créant simultanément des milliers de nouveaux logements de location. Lorsque l’offre d’hébergement augmente rapidement, les propriétaires particuliers peuvent se retrouver confrontés à une concurrence accrue en matière de taux d’occupation et de tarifs à la nuitée.
Cela revêt une importance particulière lors de l’évaluation de projets immobiliers en phase de pré-construction dont la commercialisation repose principalement sur les revenus Airbnb prévus.
Dans les deux pays, les acheteurs devraient se renseigner sur :
- Tarifs par nuit comparables
- Taux d’occupation annuel réaliste
- Saisonnalité
- Frais de gestion immobilière
- Frais de copropriété
- L’électricité
- Nettoyage
- Maintenance
- Commissions des plateformes
- Impôts
- Assurance
- Réserves de remplacement
Les revenus locatifs bruts ne correspondent pas au rendement net de l’investissement.
Ce principe revêt bien plus d’importance que le simple choix entre le Mexique et la République dominicaine sur la seule base des chiffres du tourisme.
Les impôts fonciers en République dominicaine
Le système fiscal dominicain constitue un autre élément utile à prendre en compte pour les acheteurs immobiliers.
Pour les particuliers, l’Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) dominicain s’élève actuellement à 1 % sur la valeur imposable des biens immobiliers dépassant le seuil d’exonération annuel. L’administration fiscale dominicaine fixe actuellement ce seuil à 10 695 494 RD$.
Certains biens immobiliers et certaines structures de propriété peuvent faire l’objet d’un traitement différent, et les projets touristiques éligibles peuvent également bénéficier d’avantages fiscaux en vertu de la législation applicable.
Les acheteurs devraient donc faire appel à un fiscaliste ou à un avocat dominicain afin de déterminer la situation fiscale réelle du bien immobilier et de la structure de propriété envisagés.
Au Mexique, il existe également des droits d’acquisition immobilière et des taxes foncières locales récurrentes, mais les taux et les modalités de calcul peuvent varier selon les États et les communes.
C’est pourquoi je ne réduirais pas la comparaison entre les taxes foncières en République dominicaine et au Mexique à un simple pourcentage.
La comparaison pertinente porte sur le coût total d’acquisition et de détention des biens immobiliers spécifiques concernés.
Les frais de clôture ont leur importance sur les deux marchés
Le prix d’achat ne représente qu’une partie de l’acquisition d’un bien immobilier.
Les acheteurs doivent prévoir dans leur budget les frais juridiques, les taxes, les frais d’enregistrement et les autres frais liés à la transaction immobilière.
Au Mexique, les acquéreurs étrangers qui achètent un bien immobilier résidentiel dans la zone côtière soumise à des restrictions doivent également tenir compte du dispositif de « fideicomiso », ainsi que des frais bancaires liés à sa mise en place et à sa gestion courante.
En République dominicaine, les acheteurs doivent se renseigner sur la fiscalité applicable aux transferts de propriété et vérifier si un bien immobilier donné bénéficie d’une exonération légitime.
Cela vaut tout particulièrement pour certains projets touristiques éligibles, mais les acheteurs ne doivent en aucun cas partir du principe qu’un bien immobilier bénéficie d’une exonération fiscale simplement parce qu’il s’agit d’une construction neuve.
La documentation devrait le confirmer.
Appartements en copropriété et programmes immobiliers en pré-construction
Ces deux marchés ont connu un développement important dans le domaine des copropriétés et des projets en pré-construction.
Pour un acquéreur étranger, les appartements en copropriété peuvent faciliter la gestion du bien, car les infrastructures communes, la sécurité, les espaces verts et les équipements sont généralement gérés de manière collective.
Mais la qualité de la gestion de la copropriété a son importance.
Avant d’effectuer un achat dans l’un ou l’autre de ces pays, renseignez-vous :
- Frais de copropriété
- Fonds de réserve
- Évaluations prévues
- Restrictions en matière de location
- État des parties communes
- Assurance
- Infrastructures hydrauliques
- Alimentation de secours
- Parking
- Sécurité
- Gestion immobilière
- Historique du développeur
La phase préalable à la construction exige un niveau supplémentaire de diligence raisonnable.
Un apport initial moins élevé ne fait pas automatiquement d’un projet un meilleur investissement.
En effet, les données actuelles concernant Las Terrenas montrent que les prix demandés avant la construction peuvent dépasser ceux des biens existants. Les préventes dans le centre affichent actuellement un prix médian d’environ 2 334 dollars américains le m², contre environ 2 169 dollars américains le m² pour les appartements déjà achevés.
Les acheteurs paient souvent pour la modernité de la construction, les équipements, les conditions de paiement et leurs attentes concernant le projet immobilier une fois achevé.
Taille et liquidité du marché
Le Mexique présente un avantage en termes de taille globale du marché immobilier.
Cela se traduit par un plus grand nombre de destinations, davantage de promoteurs immobiliers, une plus grande diversité de catégories de biens immobiliers et, sur certains marchés, un vivier plus large d’acheteurs potentiels.
Pour certains investisseurs, cette profondeur est un atout.
La République dominicaine propose une offre différente.
Un marché comme celui de Las Terrenas est bien plus restreint, et l’emplacement précis d’un bien immobilier peut avoir une incidence considérable sur son attrait.
Playa Bonita, Las Ballenas, Punta Popy, Cosón, El Portillo et les collines entourant Las Terrenas ne constituent pas un marché homogène.
Un acheteur devrait donc envisager dès le départ une éventuelle revente.
Demandez :
Qui est susceptible de m’acheter ce bien immobilier à l’avenir ?
Un appartement de deux chambres bien situé près de la plage peut attirer un marché de l’immobilier d’occasion différent de celui d’une grande villa à flanc de colline ou d’un terrain non aménagé.
C’est un aspect important dans les deux pays, mais cela revêt une importance particulière sur les petits marchés.
Mode de vie : une expérience des Caraïbes pas comme les autres
Les décisions immobilières ne sont pas uniquement d’ordre financier lorsque le bien est également destiné à un usage personnel.
Le Mexique offre une extraordinaire diversité géographique et culturelle.
Un acheteur a le choix entre les grands complexes touristiques, les grandes villes, les villes côtières du Pacifique, les destinations des Caraïbes et les communautés d’expatriés bien établies.
La République dominicaine est géographiquement plus petite.
Las Terrenas offre toutefois une combinaison inhabituelle malgré sa taille plus modeste.
Il s’agit davantage d’une ville balnéaire que d’une station balnéaire autonome. Les habitants ont accès à des restaurants, des supermarchés, des écoles, des services médicaux et d’autres commerces de proximité, en plus des plages et des infrastructures touristiques.
Il existe également une communauté internationale établie de longue date.
Pour un acheteur qui recherche plus précisément une petite localité côtière des Caraïbes plutôt qu’un grand centre touristique, cela peut constituer l’un des arguments les plus convaincants en faveur de Las Terrenas.
Entretien et propriété du littoral
Posséder une propriété près de la mer des Caraïbes implique certaines contraintes d’entretien dans les deux pays.
L’humidité, le soleil intense, les fortes pluies et l’exposition au sel peuvent avoir des répercussions sur :
- Peinture extérieure
- Métal
- Équipements de climatisation
- Fenêtres et portes
- Composants électriques
- Étanchéité
- Piscines
- Mobilier d’extérieur
Les besoins en matière d’entretien dépendent bien davantage de la construction de chaque bien immobilier, de sa distance par rapport à la mer et de la façon dont il est géré que du fait qu’il soit situé au Mexique ou en République dominicaine.
Un acheteur qui compare deux biens immobiliers devrait donc examiner les coûts d’exploitation réels plutôt que de partir du principe qu’un pays sera automatiquement moins cher que l’autre.
Pour un propriétaire résidant à l’étranger, une gestion immobilière locale fiable peut être tout aussi importante que le prix d’achat.
La diligence raisonnable juridique est essentielle dans les deux pays
Il ne faut pas confondre la simplicité de la structure de propriété étrangère en République dominicaine avec une simplicité dans la prise de décision d’achat.
La diligence raisonnable juridique reste indispensable.
En République dominicaine, les acheteurs doivent faire appel à des professionnels du droit indépendants pour vérifier le titre de propriété, les charges enregistrées, les informations cadastrales, la capacité du vendeur à céder le bien, les taxes applicables et les documents relatifs à la transaction.
L’inspection physique est distincte et doit permettre d’évaluer l’état réel du bien immobilier.
Le Mexique exige également un accompagnement juridique et transactionnel professionnel, en particulier lorsqu’un acquéreur étranger achète un bien immobilier résidentiel en bord de mer par le biais d’un fideicomiso.
Sur l’un ou l’autre de ces marchés, le fait de s’en remettre exclusivement au vendeur ou au promoteur pour la vérification préalable engendre un risque inutile.
Dans quels domaines le Mexique dispose-t-il d’un avantage ?
Une comparaison objective entre le marché immobilier de la République dominicaine et celui du Mexique devrait mettre en évidence les atouts du Mexique.
Le Mexique propose :
- Un marché immobilier national bien plus vaste
- Une plus grande variété de destinations
- Une industrie touristique d’une ampleur considérable
- Grands centres urbains
- Un réseau aérien international très étendu
- Des marchés d’acheteurs internationaux bien établis dans plusieurs régions
Pour ceux qui recherchent une destination touristique de grande envergure et très développée, le Mexique pourrait bien être le choix le plus approprié.
Il ne faut pas non plus tirer de conclusions exagérées de la structure de propriété dans les zones réglementées pour affirmer que les étrangers ne peuvent pas acheter de biens immobiliers sur le littoral mexicain. Ils le peuvent ; le dispositif juridique est simplement différent.
Cette distinction est importante.
En quoi la République dominicaine dispose-t-elle d’un avantage ?
Pour certains acheteurs étrangers, la République dominicaine présente plusieurs atouts indéniables.
Une structure de propriété côtière plus directe
Il n’existe pas, à la manière du Mexique, de zone côtière soumise à des restrictions imposant à un acquéreur étranger d’un bien immobilier résidentiel de constituer une fiducie bancaire au seul motif de sa nationalité.
C’est sans doute l’avantage structurel le plus évident.
Petits marchés côtiers
Las Terrenas offre une alternative aux centres touristiques mexicains très développés pour les acheteurs qui préfèrent une petite ville.
Un secteur touristique important par rapport à la taille du pays
La République dominicaine continue de battre des records touristiques, avec notamment 6,6 millions de visiteurs au cours du premier semestre 2026.
Une grande diversité de types de biens immobiliers à Las Terrenas
Les acheteurs peuvent choisir entre des appartements en copropriété, des villas, des maisons en bord de mer, des biens avec vue sur l’océan, des terrains et des programmes immobiliers neufs, le tout dans une zone géographique relativement restreinte.
Ces avantages ne signifient pas pour autant que chaque bien immobilier dominicain constitue un meilleur investissement que chaque bien immobilier mexicain.
C’est grâce à eux que la République dominicaine mérite d’être prise au sérieux.
Immobilier en République dominicaine ou au Mexique : quelle est la meilleure option pour vous ?
La réponse dépend de ce que vous achetez et de la raison pour laquelle vous l’achetez.
Le Mexique vous paraîtra peut-être plus accessible si vous vous concentrez sur :
Un marché immobilier très vaste, un large choix de destinations, des pôles touristiques majeurs et des infrastructures plus développées.
La République dominicaine pourrait vous sembler un choix plus judicieux si vous privilégiez :
Une structure de propriété étrangère simple pour les biens immobiliers en bord de mer, un marché caribéen plus restreint et des destinations telles que Las Terrenas, où la vie résidentielle et le tourisme coexistent au sein d’une communauté relativement compacte.
Pour les investisseurs, aucun de ces deux pays ne devrait être choisi uniquement en fonction des rendements locatifs prévus.
Pour les acheteurs qui privilégient le style de vie, aucun des deux ne devrait être choisi uniquement en fonction du prix.
La meilleure comparaison est celle entre deux biens immobiliers :
Appartement à Las Terrenas ou appartement à Playa del Carmen ?
Villa à Las Terrenas ou villa à Tulum ?
Comparez le coût d’acquisition, la structure de propriété, l’emplacement, les frais d’entretien, les charges de copropriété, les revenus locatifs réalistes, les impôts et le potentiel de revente à terme.
Cela permet d’obtenir une réponse bien plus utile que la simple comparaison des moyennes nationales.
Conclusion
La comparaison entre les marchés immobiliers de la République dominicaine et du Mexique met en évidence deux marchés solides, mais nettement différents.
Le Mexique se distingue par sa taille, son immense afflux touristique, ses infrastructures étendues et la grande diversité de ses destinations. Il s’agit là d’avantages considérables qu’il ne faut pas sous-estimer.
La République dominicaine offre quelque chose de différent.
Pour les acquéreurs étrangers intéressés plus particulièrement par l’immobilier résidentiel en bord de mer, le régime de propriété de ce bien permet d’éviter l’obligation de constituer un « fideicomiso » imposée par le Mexique dans les zones réglementées. À Las Terrenas, les acquéreurs peuvent également profiter d’un marché immobilier varié au sein d’une petite communauté caribéenne alliant plages, résidents internationaux, tourisme et services de proximité.
Cette combinaison peut rendre la République dominicaine particulièrement intéressante pour les acheteurs d’une résidence secondaire, les retraités et les investisseurs qui ne se limitent pas aux principaux marchés touristiques d’Amérique latine.
La décision devrait en fin de compte dépendre de chaque bien immobilier, et non du seul pays.
Comparez ce que votre budget vous permet d’acquérir, examinez la structure juridique, calculez le coût total de possession, évaluez les performances locatives réalistes et procédez à une vérification préalable indépendante avant d’acheter.
Pour les acheteurs qui envisagent d’investir en République dominicaine, Las Terrenas constitue une alternative intéressante à découvrir avant de prendre leur décision.
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